Droit immobilier octobre 2019

Le 9 octobre 2019, la Cour de cassation a rendu une décision particulièrement attendue, à la croisée des procédures collectives et des baux commerciaux.

S’il était de jurisprudence constante que le bailleur pouvait saisir soit le Juge des référés soit le Juge-commissaire pour faire constater la résiliation du bail commercial pour non-paiement de loyers postérieurs au jugement d’ouverture de liquidation judiciaire du preneur, la Cour de cassation ne s’était jamais prononcée sur la question suivante :

Le fait de former la demande devant le Juge-commissaire affranchissait-elle le bailleur de la délivrance préalable d’un commandement de payer visant la clause résolutoire ?

La Cour de cassation a tranché : « le bailleur qui agit devant le juge-commissaire pour lui demander la constatation de la résiliation de plein droit du bail, sans revendiquer le bénéfice d’une clause résolutoire, n’est pas dans l’obligation de délivrer le commandement exigé par l’article L. 145-41 susvisé ».

En conséquence,

• Le bailleur qui invoque une clause résolutoire devant le Juge des référés ou le Juge-commissaire devra faire délivrer au préalable un commandement de payer ;
• Le bailleur qui demande exclusivement la résiliation de plein droit du bail devant le Juge-commissaire sera dispensé de la délivrance préalable d’un commandement de payer.